L'écoconstruction, le réemploi, l'économie circulaire, la conception passive, les matériaux biosourcés ... difficile de s’y retrouver dans cette jungle de termes, de labels, de méthodes !
Je vous propose aujourd’hui d’apporter le point de vue de Labita sur la question qui est sur toutes les lèvres : les pratiques de construction ou de rénovation responsables, ça coûte plus cher ou moins cher ?
Après recherches, je dirais NON ! Mais... c’est un non avec quelques conditions sur la base de scénarios choisis dans cet article... C’est parti ?
Il y a trois clés de lecture à prendre en compte dans un projet immobilier (ici de logements) :
Est-ce que le projet est une réhabilitation ou une construction neuve ?
Quels sont la temporalité et l’usage de ce projet ? Par exemple : j’investis sur le long terme, je veux générer du cash ou je veux réaliser une opération équilibrée, ... ?
Les coûts, ça veut dire quoi chez moi ? On peut penser aux coûts financiers et ... c’est tout. On peut aussi avoir une approche en “triple comptabilité” : économique, sociale et environnementale.
🤫Psssst : j’ai craqué .... j’ai testé pour une collaboration étroite avec ChatGPT pour cet article. Et je vous avoue que ... j’ai bien aimé ! Une fois le cadrage et l’exigence de résultats définie, cela m’a fait gagner pas mal de temps pour les calculs ! Pour les plus curieux, je pourrais vous transmettre mes scripts avec plaisir !
Donc, de mon côté, j’ai fait des recherches avec les partis pris suivants :
J’ai une approche en triple comptabilité : économique, sociale et environnementale. Je ne suis pas dans une optique de générer les fameux 10 à 12% de rentabilité donc j’investis sur du temps long et de la qualité. Je suis aussi sensible à l’impact social et territorial que mes projets pourraient avoir. Par contre, entre la construction et la réhabilitation, mon coeur balance.
Cette réflexion, un bailleur social, une collectivité ou bien un investisseur engagé pourrait l’avoir. Alors si ce positionnement vous intéresse, continuons la lecture !
L’ACV moyenne du logement comme point de départ.
Un bâti tel qu’une maison ou un immeuble se réfléchit bien en amont lorsque nous sommes vigilants à l’impact environnemental de celui-ci tout au long de sa durée de vie.
Ainsi, on peut voir que la Construction et l’Exploitation représente une grande partie de l’empreinte carbone du bâti. Nous allons donc travailler sur plusieurs leviers pour la diminuer :
L’utilisation de matériaux locaux, biosourcés ou en réemploi, et à faible empreinte carbone ;
La conception exigeante en termes d’isolation et de consommation d’énergie ;
Un design et une qualité d’ouvrage permettant au bâti de traverser les âges.
Dans les projets, nous miserons donc sur une conception passive* du bâti qui permet l’optimisation de la consommation d’énergie. Les artisans travaillant sur ce type de projets sont en général soucieux d’utiliser des matériaux biosourcés, mais au cas où, je l’ajoute : on choisira des matériaux comme le bois, le chanvre, la paille comme matériaux principaux. Enfin, le design des espaces (les usages) est important dans la conception amont d’un projet afin d’éviter tout ajustement nécessitant de gros travaux qui pourraient avoir un impact sur l’ACV globale.
*”Une maison passive est conçue de manière à optimiser les besoins de chauffage par les apports de chaleur (dits gratuits) en interne et en externe. En effet, le but est de limiter les pertes et surtout les fuites. Pour cela, il est nécessaire dès sa conception de tenir compte de plusieurs paramètres tels que le terrain de construction, l’orientation vers le soleil (source de chaleur naturelle), les isolants, le type de ventilation, les fenêtres etc.” Source : Fédération Française de la Construction Passive.
🤜🏼 Bagarre : Le logement passif vs le logement conventionnel
Pour en revenir à notre sujet de base : les logements éco-conçus sont-ils plus coûteux ?
Analyse des coûts économiques
Le coût de construction d’un logement passif est en général supérieur de 10 à 25% comparé à un logement conventionnel. Mais les véritables coûts s’étalent tout au long de la durée de vie du bâti ! C’est sans compter la nécessité de faire appel à des artisans consciencieux pour un bâti durable que le principal poste de coût sur 50 ans est bien l’énergie utilisée.
Pour démontrer que le coût d’un logement passif s'équilibre par rapport à celui d'un logement conventionnel grâce aux économies d'énergie, nous allons comparer les deux scénarios sur une période de 50 ans. Voici les hypothèses prises en compte :
Maison conventionnelle (100 m²) :
Coût de construction : 200 000 €.
Consommation énergétique annuelle : 150 kWh/m²/an pour le chauffage et l'eau chaude (standard RT 2012), soit 15 000 kWh/an.
Coût de l'énergie : 0,20 €/kWh (électricité ou équivalent).
Facture énergétique annuelle : 3 000 €/an.
Maison passive (100 m²) :
Coût de construction : 240 000 € (+20 % par rapport à la maison conventionnelle).
Consommation énergétique annuelle : 15 kWh/m²/an, soit 1 500 kWh/an.
Coût de l'énergie : 0,20 €/kWh.
Facture énergétique annuelle : 300 €/an.
Si nous comparons les coûts totaux sur 50 ans (construction + énergie), cela donne :
Maison conventionnelle :
Coût initial : 200 000 €.
Coût énergétique sur 50 ans : 3 000 €/an × 50 = 150 000 €.
Total : 350 000 €.
Maison passive :
Coût initial : 240 000 €.
Coût énergétique sur 50 ans : 300 €/an × 50 = 15 000 €.
Total : 255 000 €.
La différence de coût initial est de 40 000 € au bout de 50 ans. L'économie annuelle sur les factures d'énergie est de 2 700 € (3 000 € - 300 €). Le moment où la courbe s’équilibre est approximativement aux alentours de 15 ans. Passé cette date, le foyer réalisera une économie annuelle de 2 700€.
Analyse des impacts environnementaux
Un logement passif consomme jusqu’à 90% d’énergie en moins qu’un logement conventionnel. Une conception passive, couplée à l’utilisation de matériaux biosourcés ou remployés en local pourrait permettre de réduire drastiquement l’empreinte carbone d’un logement.
A l’aide de mon acolyte GPT, nous avons estimé que ces choix pourraient amener à une réduction de 40 à 60% de l’empreinte carbone globale du logement. Nous nous sommes appuyés sur des cas d’usage intégrant des matériaux biosourcés ou issus du réemploi qui démontrent des résultats significatifs dans le cadre des analyses RE2020, avec des émissions globales réduites de 30 à 50 %.
Analyse des impacts sociétaux par effet rebond
L’impact sociétal de parier sur un logement passif peut être multiple avec trois points clé :
Baisse de la dépendance au coût de l’énergie : pas une baisse de la consommation annuelle, le foyer sera moins impacté par les fluctuations du coût de l’énergie ;
Stabilisation du pouvoir d’achat : le foyer peut s’endetter plus fortement à court terme sur ce scénario (+10 à 25% de coût de construction), mais cela lui apporte une charge fixe mensuelle associée à une facture très basse d’énergie. Dans 15 ans, le budget du foyer sera même réduit grâce aux économies d’énergie ce qui permettra d’augmenter son pouvoir d’achat ;
Augmentation de la valorisation immobilière en cas de revente : la conception plus qualitative de ce type de logement permet de valoriser son bien en cas de revente comparé au marché de son territoire.
The winner is ?! Le logement en écoconstruction (passif) !
Vous l’aurez sûrement compris, chez Labita, nous penchons pour le logement passif. En revanche, il y a quelques points de vigilance à avoir.
L’usage. Un logement passif peut rapidement être en surconsommation si le foyer utilise mal les systèmes de ventilation, les stores ou bien ajoute des équipements énergivores dans le logement. Faire le choix du passif est donc une première étape à un changement de consommation, mais pas une fin en soi !
L’endettement. Les professionnels de l’immobilier comme les notaires, banques et agences immobilières manquent de formation concernant ce type de bien. Il y a un point de vigilance à avoir sur la façon dont le foyer réalisera ses choix en ayant conscience que ce type de logement est performant économiquement sur le long terme.
La sobriété. Nombreux sont les foyers qui recherchent un grand logement avec une conception de qualité. Mais lorsque l’addition se présente un peu trop salée, les futurs acquéreurs choisissent de privilégier la surface plutôt que la qualité du bâti, qui aura un impact économique sur le long terme puisque les consommations d’énergies seront plus élevées, sans parler de la durabilité du lieu de vie en lui-même.
Enfin, nous nous sommes focalisés sur le logement passif car il représente le meilleur exemple pour calculer les réductions de coûts grâce aux économies d’énergies réalisées. Ces réductions de coûts prévues sur le temps long peuvent aussi permettre de parier sur des conceptions employant des matières en réemploi qui peuvent potentiellement coûter plus cher à court terme... ou pas ! C’est ce que nous verrons lors d’un prochain article avec Agathe Bély, Architecte HMONP, Gérante de La Mécanique des Ruines.
Sources :
Pour l'Analyse de Cycle de Vie (ACV) des bâtiments résidentiels :
CSTB Éditions : Bilan carbone et ACV des bâtiments résidentiels.
Observatoire E+C- : Résultats des analyses environnementales dans le cadre de l’expérimentation E+C-.
ADEME : Analyse de Cycle de Vie (ACV) des bâtiments résidentiels en France.
Pour le coût moyen de construction :
PAP.fr : Prix moyen pour la construction d'une maison individuelle en France.
SeLoger : Estimation des coûts des maisons en 2023.
Pour les logements passifs et leur performance énergétique :
Plate-forme Maison Passive (Brussels Environment) : Habitations économes en énergie : du logement basse énergie au logement passif.
Effinergie : Pourquoi choisir un logement passif ?.
Pour les risques de surconsommation énergétique :
Passivhaus Institut : Optimisation et utilisation des bâtiments passifs.
Brussels Environment : Les pièges à éviter avec les bâtiments passifs.
Réseau Eco-Habitat : Les risques de surconsommation dans les logements performants.
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